パワーカップルは「見込み甘すぎ」？マンション購入で今後あり得る“地獄のシナリオ”

マンション価格上昇に潜む「2つの要因」

　東京を中心とした首都圏や大阪、名古屋などの大都市圏の中心部では2013年ごろからマンション価格の上昇が続いてきた。その原因は大きく2つある。

　1つ目は同年の3月に日本銀行総裁に就任した黒田東彦氏の打ち出した「異次元金融緩和」にあった。


　この「異次元」な政策は2023年に日銀総裁が現・植田和男氏に代わってから続き、ようやく2024年になって終了した。日本も「金利のある世界」に戻りつつある、と言っていいだろう。

　経済のセオリーとして、金利が低下すれば不動産価格は上昇する。なぜなら、企業が自社ビルや事業用地として不動産を購入する際にも、あるいは一般市民が住むためにマンションを買う場合にも、たいていは銀行融資を利用するからだ。

　金利が低ければ低いほど、買いやすい。金利が高ければ、買いにくい。これは自明のことである。

　住宅ローン金利は日本銀行が決める政策金利に連動する。その政策金利が異次元金融緩和政策の下では10年以上もゼロか、あるいはマイナスであったので、マンションは買いやすい状態であった。

「金利」以外の高騰原因とは

　マンション価格が高騰する原因の2つ目は、建築コストの上昇である。

　少子高齢化や人口減少によって日本の経済社会はここ数年、目立って人手不足に陥っている。人手不足はマンションの建築現場に顕著な影響を及ぼした。鉄筋工、型枠工、大工、鳶（とび）、電気・水道・ガス関連の職人など、マンションを建設する上で不可欠な職人さんたちが、思うように集まらなくなった。当然、建築コストも上昇した。

　結果、マンションの建築コストは、筆者の体感でこの10年で2倍前後に上昇している。当然、新築マンションの販売価格も上昇する。

　東京都心の港区人気エリアでは、新築マンションの新規売り出し価格は2013年からの12年で3倍から4倍の高騰。見方によっては5倍以上とも捉えられる。

　それでも、ある程度売れてきた。買う人がいたからである。

　大まかな目安として、床面積の坪単価は1,000万円台前半あたりまで上昇したエリアが多い。青山や六本木、麻布などの人気エリアだと軽く2,000万円を超えている。20坪の住戸だと、安くて2億円台。高いと4億、5億が当たり前の世界になっている。

　ところが、会社勤めの一般的な給与所得者が住宅ローンを利用してマンションを買う場合、その限度はせいぜい1億円台の前半である。その理由は、それ以上は「借りられない」から、である。つまり、「普通の会社員」は港区の人気エリアではマンションが買えない。

　それを買っているのは、住宅ローンを使わず、ポンと現金で買う富裕層たちである。彼らは「住むため」向けのマンションを買う実需層ではない。投機目的の人々、あるいは相続税対策。全体から見ればごく少数な、特殊な需要層だ。 【次ページ】パワーカップルは「見込み甘すぎ」と言えるワケ