アングル：日本の「事故物件」、海外投資家も注目　不動産高騰で割安感

Mariko Katsumura

[東京 ３０日 ロイター] - 千葉県の閑静な住宅街にある一軒家。そこには陰鬱な過去があった。７年前、住人の高齢女性が浴室で首をつった。昨年、その息子が孤独死し、遺体は約１０日間発見されなかった。

この家を定期的に調査しているのは、不動産コンサルタントで「オバケ調査」も行う児玉和俊氏だ。児玉氏は午後１０時から午前６時まで、これまでほぼ２０回にわたりこの家に滞在。４台のビデオカメラ、赤外線カメラ、電磁波測定器、気圧計、温度計、ＩＣレコーダーなどを使い、毎時、各機器の数値を記録する。

児玉氏は、説明のつかない電磁波の乱れなどの不可解な現象がないことを確認すると、物件には「心霊現象なし」とする証明書を発行する。

日本では、殺人や自殺が起きた住宅を心理的瑕疵（かし）を有する「事故物件」と分類する。事故物件の最も多い事例は、遺体が長時間発見されず、特殊清掃や床・壁紙の交換が必要になるような孤立死だ。

事故物件に対する日本の考え方には、古代の神道の思想の影響が根強く残る。後悔の念を抱いて亡くなった人の魂は、しばしば、その死の場所に留まり、悲しみや恨みを持ってこの世をさまようとされる。

「以前は入居者を見つけるのはほぼ不可能だった」と児玉氏。事故物件の買い手や借り手向けに、心霊現象の調査サービスを提供するため、３年前に株式会社カチモードを設立した。「不動産価格の高騰で、事故物件を選択肢として検討する人が出始めた」

日本の不動産価格は急騰している。建設資材費と人件費は高止まりし、円安と国内不動産の相対的な割安感によって、海外投資家からの資金流入が加速した。

不動産調査会社の東京カンテイによると、東京都２３区の中古マンション（７０平方メートル）の平均価格は５月、前年比３割超上昇し、１億００８８万円となった。

＜高齢化と孤立化が進む社会＞

日本は急速に高齢化し、孤立死が増えている。警察庁が今年初めて公表した調査によると、遺体が死亡から８日間以上発見されなかった事例は昨年は約２万１９００件に上った。

家主や管理会社は所有する物件が事故物件として敬遠されることを懸念するため、孤立死のリスクの高い高齢者は住宅を借りにくくなっている。

事故物件の範囲を示すことでトラブルを防ぐため、政府は２０２１年、死の告知に関するガイドラインを策定した。これによると、老衰などの自然死は原則告知対象外とし、賃借物件においては自殺、他殺や発見の遅れた孤独死が発生してからでもおおむね３年が経過すれば、告知義務を負わないとする。一方、所有者や仲介業者は、購入希望者や具体的に問い合わせた賃借物件への入居希望者には物件の履歴について告知する義務がある。

ガイドラインがきっかけとなり、事故物件への関心は高まった。心霊現象を調査する児玉氏の事例は珍しいが、他の不動産事業者もこの新たな市場への参入を模索する。

若年層を中心に事故物件への抵抗感が薄れる一方で、国内外の投資家、特に中国の投資家は、その高い収益性に着目しているという。

不動産仲介会社ハッピープランニング株式会社の創業者、大熊昭氏は「投資家は実際に自分が住むわけではないので、物件の歴史を気にしない」と指摘する。なかには、告知義務がなくなる３年後に家賃を値上げする投資家もいるという。

仲介業者によると、殺人事件の現場となった物件は市場価格より８０％も安く売却される場合があり、売れないことさえある。一方で、孤立死などの事故物件の場合は、値引き幅は２０％程度にとどまることが多い。

不動産コンサルティング会社のＣＢＲＥの投資家調査によると、都心のワンルームマンションの平均期待利回りは３．５５％だ。これに対して、事故物件の仲介や仏教式の供養の手配などを行うマークスライフ株式会社によると、同社が取り扱う物件の平均投資利回りはリフォーム後で８．４％にもなる。

別の不動産仲介業者は、日本の事故物件は今後さらに増加するとみる。

現在、６５歳以上の単身世帯は日本の全世帯数の１４％を占める。国立社会保障・人口問題研究所によれば、２０年後には約２０％に増加する見通しだ。

児玉氏は千葉の物件について、現時点では幽霊が出ないというお墨付きを与えていない。今はこの物件を借り上げており、今後賃貸に出すことを計画中だ。これまで７０件以上の物件を調査し、電磁波の異常など不可解な現象が見つかったのはごく一部にとどまるという。

一部の購入希望者にとっては、児玉氏の証明書は十分な安心材料となる。しかし、事故物件そのものを受け入れられない人も少なくない。最近まで賃貸マンションを探していたという会社員の嶋村茉莉さん（２４）は「割安だとしても避けたい。幽霊は出ないとしても、通常ありえないような過去があること自体、単純に気味が悪い」と語った。

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