焦点：需要回復見えない商業不動産、銀行や投資家は八方ふさがりに

［ロンドン／シドニー　３１日　ロイター］ - 商業不動産セクターに融資している銀行や、資金を振り向けている投資家は、できることなら考えたくない疑問を突きつけられつつある。それは、人々が新型コロナウイルスのパンデミック前のようにまた商業施設に足を運んだり、オフィスに通勤したりしないとすれば、一体どうすれば対象資産の価値を保全できるのかという問題だ。

金利上昇や根強いインフレ、荒れ模様の経済環境などは、経験豊富な商業不動産の買い手にとってはおなじみのマイナス材料で、賃貸需要が回復し、借り入れコストが低下するまでやり過ごす方法は心得ている。

こうした循環的な悪化サイクルにおいても、ローンの借り手に返済の見込みがあると銀行側が確信し、物件価値が借入額を上回っている限り、市場で投げ売りが起きるケースはほとんどない。

しかしロイターがアナリストや学者、投資家らに話を聞いたところでは、今回は事情が異なるかもしれない。

オフィス勤務を基本としてきた多くの企業では今、リモートワークが常態化し、消費者のネット通販利用も定着。このためロンドンやロサンゼルス、ニューヨークといった大都市ではもはや市民の需要がなくなっている建物が急増している。

つまり都市の中心部にある高層ビルや周辺に散在するショッピングモールの資産価値が回復するには、これまでよりずっと長い時間がかかる可能性がある。また借り手が見つからなければ、物件オーナーや銀行は従来のサイクルよりも大きな損失を被ってもおかしくない。

英シェフィールド大学のリチャード・マーフィー教授はロイターに「雇用主は巨大なビルに従業員を収容しておく必要はなくなったと考え始めている。商業不動産オーナーは懸念すべきで、投資家は撤退するのが賢明だ」と語った。

＜大手行が抱える爆弾＞

ムーディーズ・インベスターズ・サービスは６月、総額６兆ドルに上る商業不動産融資残高のおよそ半分はグローバルクラスの最大手行が保有し、その大部分が今年から２０２６年までに返済期限を迎えると明らかにした。

米銀各行は今年上半期に不動産関連の損失が膨らんだと発表し、今後さらに損失が生じると警告している。

米国の商業不動産投資信託（ＲＥＩＴ）セクターに融資している大手行が７月、データ提供会社クレジット・ベンチマークに示した信用リスク評価に基づくと、このセクターでデフォルト（債務不履行）が発生する確率は半年前の見積もりに比べて１７．９％高まった。

米投資会社ダブルラインのジェフリー・シャーマン副投資責任者は、一部の米銀は向こう２年間に予定されている商業不動産セクターの借り換えに貴重な流動性を割かなければならないことを懸念していると指摘する。

銀行から預金が流出し、マネー・マーケット・ファンド（ＭＭＦ）や米国債などリスクフリーなのに利回りが高い商品に向かうという事態が「いつ起こってもおかしくない」からだ。

シャーマン氏は、米連邦準備理事会（ＦＲＢ）が高金利を続ける限り、預金流出は時限爆弾のようなものだと説明した。

シーズ銀行のシャルル・アンリ・モンショー最高投資責任者は、急激な金融引き締めをダイナマイト漁にたとえる。

「（ダイナマイトを爆発させて）最初に水面に上がってくるのは小さな魚で、大きなクジラは最後に浮上する。ではクレディ・スイスはクジラだったのか、それともシリコンバレー銀行だろうか。われわれには後になってみないと分からないが、米国の商業不動産がクジラであってもおかしくない」という。

＜下がるリターン＞

不動産企業ジョーンズ・ラング・ラサール（ＪＬＬ）が７月に公表したデータによると、ニューヨークと北京、サンフランシスコ、東京、ワシントンＤＣでは、高賃料が得られる「プライムオフィス」の賃貸契約の伸びが前年比でマイナスに転じている。

また同業のサビルズによると、中国の最有力金融センターである上海では、第２・四半期のオフィス空室率が１６％と前年比で１．２ポイント上昇した。

テナント側の各企業は温室効果ガス排出量削減の重圧にもさらされており、例えばＨＳＢＣはオフィスの総面積を縮小するとともに、環境にとって十分にやさしいと見なされなくなった物件の契約は打ち切っている。

ＪＬＬの試算に基づくと、２０５０年までに温室効果ガス排出量を実質ゼロにするためには世界全体で１０億平方メートル強のオフィスの改修が必要になる。

一方でキャピタル・エコノミクスによると、今後１０年間の世界の不動産投資リターンは年４％前後と、パンデミック前の平均８％から大きく切り下がる見通し。「投資家は不動産のリスクプレミアム下振れを甘受しなければならない。不動産は過去の基準に照らすと過大評価されて見えるようになるだろう」という。

（Sinead Cruise記者、Lucy Raitano記者、Lewis Jackson記者）