アングル：ＮＹのオフィス物件投資復活、出社再開で高まる需要期待

Saeed Azhar　Matt Tracy　Carolina Mandl

[ニューヨーク ７日 ロイター] - 世界最大の資産運用会社の米ブラックストーンのような機関投資家や個人富裕層が今、ニューヨークのオフィス用不動産物件を物色しつつある。企業が従業員に再び出社を求めるようになり、新型コロナウイルスのパンデミック以降しばらく低迷が続いた商業不動産市場の回復が始まっているからだ。

不動産投資家やコンサルタント、銀行関係者らの話によると、ニューヨークの再優良オフィス物件に対する需要は増大が続き、より多くの取引が成立している。アマゾン・ドット・コムがスペースを探したり、ボストンの不動産投資信託（ＲＥＩＴ）のＢＸＰが複数のテナントとビル新築を協議したり、ブラックストーンが商業不動産セクターへの楽観姿勢を強めたりしているのは、いずれも明るい兆しと言える。

ブラックストーンのジョナサン・グレイ社長は４日の会合で、ニューヨークとサンランシスコのオフィス物件は魅力的な価値を提供していると説明。「ニューヨークでは金融サービス企業が急成長し、もはや新しいビルがない。サンフランシスコは物件の値下がりが激しく、一部では７５％に達したが、人工知能（ＡＩ）と技術革新の拠点がここにある」と語った。

近年、ブラックストーンはオフィス物件への投資を劇的に縮小してきた。２００７年時点で６０％超だった不動産ポートフォリオに占めるオフィス物件の比率は現在２％弱に過ぎない。

複数のコンサルタントは、リース条件が改善し、テナントの動きがより活発化したことで、オフィス物件の取得が増えていると述べた。ブラックストーンは、マンハッタン６番街にあるオフィスビルの持ち分を大幅に購入することを検討中だ。

金利低下もオフィス需要押し上げにつながっているもようだ。ＢＸＰのオーウェン・Ｄ・トーマス会長兼最高経営責任者（ＣＥＯ）は「世界は対面で仕事をする流れに戻りつつあることに疑問の余地はない。不動産は金利に左右される資産で、それも追い風だ」と指摘した。

ＢＸＰはニューヨーク中心部マンハッタンのミッドタウンに４６階建てビルの建設を進めており、４－５のアンカーテナントと協議しているという。

このビルの建設予定地はＪＰモルガン・チェースの新本社近くにある。１万４０００人が働くスペースを備え、年末までに完成する。

ＪＬＬリサーチはノートで、アマゾン・ドット・コムやＪＰモルガンといった米国最大級のテナントが週５日の出勤体制に切り替えている中で、企業はオフィススペース不足に直面する可能性があると記した。

事情に詳しい関係者によると、アマゾンはニューヨークでさらに多くのスペース確保を模索しているという。

＜収益性が改善＞

富豪のケン・グリフィン氏は、ミッドタウンにある自身が率いるヘッジファンドのシタデルとマーケットメーカーのシタデル・セキュリティーズのオフィス統合を約３年前に決めた際に、十分なスペースを見つけ出せず、新ビルの建設を選択した。当時はまだ週５日出社の波が発生する前だった。

グリフィン氏が他の投資家と共同でマンハッタンのパークアベニューに建設しようとしているのは、６０００人が働ける６２階建てビル。シタデルとシタデル・セキュリティーズがアンカーテナントとして入り、２０３２年までに完成する。

商業不動産市場の見通しは、収益性の指標とされるキャップレートに反映される。パンデミック後はキャップレートが急上昇（不動産価格が下落）し、投資家にとって購入の妙味は薄れた。

しかし、調査会社トレップの分析によると、キャップレートは２４年第１・四半期に６．９９％とピークに達した後、同年末には５．７７％に低下した。不動産コンサルタントのＣＢＲＥが調査した米国の商業不動産販売も２３年に半減したものの、２４年は９％増加した。

パンデミック時のオフィス閉鎖とリモートワーク推進によって急上昇した空室率も、足元では下がってきた。

商業不動産アドバイザーのアビソン・ヤングが調べたマンハッタンの今年１月のオフィス稼働率はパンデミック前比で７９．９％、主要都市でも同６６．９％まで戻している。

ゴールドマン・サックスのプライベートバンキング・融資・預金グローバル責任者を務めるニシ・ソマイヤ氏は、個人富裕層も最優良オフィス物件向け投資に再び参入し始めたと話す。

ソマイヤ氏は「当社のプライベートバンクの商業不動産向け融資は拡大しつつある。このセクターに多大な需要と商機への自信があることを物語っている」と解説した。